Inquilini maleducati: cosa fare?
Il padrone di casa-locatore è responsabile personalmente se l’inquilino a cui ha dato in affitto l’appartamento non rispetta il regolamento di condominio?
Sopra di te vivono degli inquilini in affitto. Sarà che non sono proprietari dell’appartamento e che, probabilmente, vi resteranno per poco tempo, fatto sta che il loro comportamento è maleducato e scostante. Si sono già fatti notare in condominio per i rumori che provocano ogni notte e per un uso dell’ascensore inappropriato. La loro auto è spesso parcheggiata in modo da non consentire alle altre macchine di passare. Hai intenzione di fare qualcosa ma non sai come agire. Cosa fare contro gli inquilini maleducati? Esiste una norma che ti tutela?
Inquilini maleducati: il padrone di casa è responsabile?
Se una persona, che vive in affitto, viola il regolamento di condominio, il condominio o il soggetto molestato possono rivolgersi o contro quest’ultimo o direttamente contro il proprietario dell’appartamento. Si ha quella che comunemente viene detta responsabilità solidale da parte del locatore e del conduttore.
Chi loca la casa ad altri resta infatti “condomino” e, come tale, è tenuto a rispettare il regolamento dello stabile. È lui, quindi, il primo responsabile per la violazione delle norme interne.
A chiarirlo è stata più volte la giurisprudenza, da ultimo una sentenza del tribunale di Roma dello scorso 6 maggio. Nella pronuncia in commento, riferita al caso di un condizionatore rumoroso installato dal conduttore, i giudici della capitale hanno ritenuto legittima l’azione condotta nei confronti del locatore. «Il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee (…) a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione».
In buona sostanza, come già spiegato dalla Cassazione [1], se l’inquilino non rispetta il regolamento di condominio il padrone di casa è tenuto ad imporgli il rispetto delle regole ed a prevenirne le violazioni, eventualmente attivando la procedura di sfratto.
Il contratto di affitto, infatti, contiene di solito l’obbligo di rispettare il regolamento e la violazione di tale onere costituisce motivo di risoluzione del rapporto negoziale. Ma anche laddove tale previsione non sia stata inserita, resta sempre nel dovere del proprietario di casa far sì che gli inquilini non molestino gli altri condomini.
Si pensi al caso di un inquilino che, nonostante il divieto contenuto nel regolamento di condominio, adibisca l’appartamento ad attività di pensione o a b&b o che fa rumore in orari entro i quali il regolamento predetto impone di non disturbare.
Il richiamo all’amministratore
L’inquilino maleducato che non rispetta il regolamento può essere segnalato all’amministratore. Il capo condomino, infatti, se anche non può intervenire nelle liti private tra i vari proprietari, ha il dovere di garantire il rispetto del regolamento.
Lo può fare anche imponendo delle sanzioni fino a 200 euro (800 euro in caso di recidiva), ma solo se autorizzato dall’assemblea. In pratica, ci deve essere una delibera assembleare che integri il regolamento consentendo all’amministratore di sanzionare i trasgressori. Leggi a riguardo la nostra guida su Sanzioni condominio: come applicarle. L’amministratore non sarà uno sceriffo: per cui, prima dell’applicazione delle sanzioni, dovrà chiedere il consenso all’assemblea.
Attenzione però: l’amministratore può rivolgersi solo nei confronti di chi è condomino, mentre l’affittuario non è tale. Quindi tanto eventuali richiami scritti o verbali, quanto l’applicazione di sanzioni devono necessariamente rivolgersi nei confronti del proprietario dell’immobile e non dell’inquilino. Se il padrone di casa non dovesse pagare spontaneamente le sanzioni, il condominio può agire contro di lui in tribunale e ottenere una condanna in virtù della quale poi procedere con un pignoramento.
Causa contro vicini maleducati
La responsabilità diretta e immediata del padrone di casa non esclude la possibilità, tanto per il condominio (solo se c’è violazione del regolamento) quanto per il singolo condomino molestato, di agire contro i vicini maleducati benché in affitto. L’azione, rivolta a ottenere dal giudice una inibitoria alla prosecuzione della condotta molesta, potrà essere esperita anche in via d’urgenza laddove ricorrano i presupposti: deve cioè sussistere la necessità di far cessare al più presto la turbativa che altrimenti potrebbe arrecare danni irreparabili. In aggiunta, si può anche richiedere il risarcimento del danno.
Nei casi più gravi, è possibile arrivare a denunciare il vicino pericoloso per stalking condominiale. In tal caso si passa al penale. La giurisprudenza ha riconosciuto la sussistenza degli atti persecutori anche in presenza di poche condotte moleste.
La definizione di stalking che offre il Codice penale è particolarmente ampia, tanto da farvi rientrare una serie numerosa di casi. In particolare, la legge punisce chiunque, con condotte reiterate, minaccia o molesta taluno tanto da cagionargli un perdurante e grave stato di ansia o di paura; oppure da ingenerare un fondato timore per l’incolumità propria o di un prossimo congiunto o di una persona al medesimo legata da relazione affettiva; oppure da costringere lo stesso ad alterare le proprie abitudini di vita.
note
[1] Cass. sent. n. 11859/2011. Cfr. anche Trib. Milano, sent. del 22.02.2018 e Cass. sent. n. 11383/2006: «n tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione. (Nella fattispecie, in cui il conduttore di un locale violava ripetutamente l’orario di chiusura previsto dal regolamento condominiale, la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva mandato assolto il condomino locatore, osservando che egli avrebbe potuto porre fine alle violazioni agendo in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione)».
Inquilini maleducati: cosa fare?
Il padrone di casa-locatore è responsabile personalmente se l’inquilino a cui ha dato in affitto l’appartamento non rispetta il regolamento di condominio?
Sopra di te vivono degli inquilini in affitto. Sarà che non sono proprietari dell’appartamento e che, probabilmente, vi resteranno per poco tempo, fatto sta che il loro comportamento è maleducato e scostante. Si sono già fatti notare in condominio per i rumori che provocano ogni notte e per un uso dell’ascensore inappropriato. La loro auto è spesso parcheggiata in modo da non consentire alle altre macchine di passare. Hai intenzione di fare qualcosa ma non sai come agire. Cosa fare contro gli inquilini maleducati? Esiste una norma che ti tutela?
Inquilini maleducati: il padrone di casa è responsabile?
Se una persona, che vive in affitto, viola il regolamento di condominio, il condominio o il soggetto molestato possono rivolgersi o contro quest’ultimo o direttamente contro il proprietario dell’appartamento. Si ha quella che comunemente viene detta responsabilità solidale da parte del locatore e del conduttore.
Chi loca la casa ad altri resta infatti “condomino” e, come tale, è tenuto a rispettare il regolamento dello stabile. È lui, quindi, il primo responsabile per la violazione delle norme interne.
A chiarirlo è stata più volte la giurisprudenza, da ultimo una sentenza del tribunale di Roma dello scorso 6 maggio. Nella pronuncia in commento, riferita al caso di un condizionatore rumoroso installato dal conduttore, i giudici della capitale hanno ritenuto legittima l’azione condotta nei confronti del locatore. «Il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee (…) a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione».
In buona sostanza, come già spiegato dalla Cassazione [1], se l’inquilino non rispetta il regolamento di condominio il padrone di casa è tenuto ad imporgli il rispetto delle regole ed a prevenirne le violazioni, eventualmente attivando la procedura di sfratto.
Il contratto di affitto, infatti, contiene di solito l’obbligo di rispettare il regolamento e la violazione di tale onere costituisce motivo di risoluzione del rapporto negoziale. Ma anche laddove tale previsione non sia stata inserita, resta sempre nel dovere del proprietario di casa far sì che gli inquilini non molestino gli altri condomini.
Si pensi al caso di un inquilino che, nonostante il divieto contenuto nel regolamento di condominio, adibisca l’appartamento ad attività di pensione o a b&b o che fa rumore in orari entro i quali il regolamento predetto impone di non disturbare.
Il richiamo all’amministratore
L’inquilino maleducato che non rispetta il regolamento può essere segnalato all’amministratore. Il capo condomino, infatti, se anche non può intervenire nelle liti private tra i vari proprietari, ha il dovere di garantire il rispetto del regolamento.
Lo può fare anche imponendo delle sanzioni fino a 200 euro (800 euro in caso di recidiva), ma solo se autorizzato dall’assemblea. In pratica, ci deve essere una delibera assembleare che integri il regolamento consentendo all’amministratore di sanzionare i trasgressori. Leggi a riguardo la nostra guida su Sanzioni condominio: come applicarle. L’amministratore non sarà uno sceriffo: per cui, prima dell’applicazione delle sanzioni, dovrà chiedere il consenso all’assemblea.
Attenzione però: l’amministratore può rivolgersi solo nei confronti di chi è condomino, mentre l’affittuario non è tale. Quindi tanto eventuali richiami scritti o verbali, quanto l’applicazione di sanzioni devono necessariamente rivolgersi nei confronti del proprietario dell’immobile e non dell’inquilino. Se il padrone di casa non dovesse pagare spontaneamente le sanzioni, il condominio può agire contro di lui in tribunale e ottenere una condanna in virtù della quale poi procedere con un pignoramento.
Causa contro vicini maleducati
La responsabilità diretta e immediata del padrone di casa non esclude la possibilità, tanto per il condominio (solo se c’è violazione del regolamento) quanto per il singolo condomino molestato, di agire contro i vicini maleducati benché in affitto. L’azione, rivolta a ottenere dal giudice una inibitoria alla prosecuzione della condotta molesta, potrà essere esperita anche in via d’urgenza laddove ricorrano i presupposti: deve cioè sussistere la necessità di far cessare al più presto la turbativa che altrimenti potrebbe arrecare danni irreparabili. In aggiunta, si può anche richiedere il risarcimento del danno.
Nei casi più gravi, è possibile arrivare a denunciare il vicino pericoloso per stalking condominiale. In tal caso si passa al penale. La giurisprudenza ha riconosciuto la sussistenza degli atti persecutori anche in presenza di poche condotte moleste.
La definizione di stalking che offre il Codice penale è particolarmente ampia, tanto da farvi rientrare una serie numerosa di casi. In particolare, la legge punisce chiunque, con condotte reiterate, minaccia o molesta taluno tanto da cagionargli un perdurante e grave stato di ansia o di paura; oppure da ingenerare un fondato timore per l’incolumità propria o di un prossimo congiunto o di una persona al medesimo legata da relazione affettiva; oppure da costringere lo stesso ad alterare le proprie abitudini di vita.
note
[1] Cass. sent. n. 11859/2011. Cfr. anche Trib. Milano, sent. del 22.02.2018 e Cass. sent. n. 11383/2006: «n tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione. (Nella fattispecie, in cui il conduttore di un locale violava ripetutamente l’orario di chiusura previsto dal regolamento condominiale, la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva mandato assolto il condomino locatore, osservando che egli avrebbe potuto porre fine alle violazioni agendo in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione)».